Si on souhaite faire un achat immobilier et bénéficier d’un prêt, la banque ou l’organisme financier exigera des garanties. Elles ont pour rôles de permettre à l’établissement prêteur de se protéger d’un éventuel cas de défaillance de l’emprunteur. Dans la pratique, ce dispositif juridique lui autorisera de faire vendre le bien financé, afin de récupérer les fonds avancés. Les garanties les plus utilisées sont l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement ainsi que le nantissement.

 

L’hypothèque

C’est la garantie traditionnelle la plus utilisée et la plus répandue. Si l’emprunteur ne pouvait pas honorer ses dettes, le créancier pourra saisir le logement et le vendre aux enchères, pour récupérer son argent. Généralement, l’hypothèque est utilisée pour des crédits servant à financer des travaux de construction ou la renégociation d’un prêt.

L’hypothèque est un acte notarié qui génère de nombreux frais, notamment :

  • le service de la publicité foncière,
  • les émoluments du notaire, qui sont proportionnels au montant du prêt immobilier,
  • la TVA,
  • les droits d’enregistrement,/
  • la taxe de publicité foncière (également proportionnelle au prêt).

Dans le cas d’un remboursement intégral d’un crédit immobilier, cela ne lève pas immédiatement l’hypothèque. Elle demeure valable durant la durée initiale du prêt, augmentée d’un an, pour ne pas dépasser 50 ans. Au-delà, il n’y a pas de démarche à faire, l’inscription s’éteint d’elle-même.

Si on devait revendre le bien avant le terme du crédit, on doit s’acquitter des frais de « mainlevée d’hypothèque ». Cet acte notarié justifie le remboursement de la dette et radie l’inscription de l’hypothèque en cours.

 

Le privilège de prêteur de deniers

Cette garantie fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Cependant, le privilège de prêteur de deniers ou PPD ne peut avoir effet que sur des biens existants (par exemple, une maison, un appartement, un terrain…). En effet, il garantit le financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié. Dans la pratique, l’emprunteur est exonéré de taxe de publicité foncière. Le privilège de prêteur de deniers est prioritaire sur toutes les autres garanties, même l’hypothèque.

 

Le cautionnement

Les banques acceptent de plus en plus cette garantie, qui est constituée par les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. L’emprunteur devra verser une somme proportionnelle au montant de son prêt sur un fonds garanti. De son côté, la société devra payer les échéances, dans le cas où l’emprunteur serait défaillant. La contribution versée par l’emprunteur comporte une commission (définitivement acquise par l’organisme de caution) ainsi qu’une contribution pour le compte du fonds mutuel de garantie.

Les cautions les plus couramment utilisées et les plus connues sont :

  • la caution Crédit Logement provenant d’un groupement de grandes banques françaises,
  • la caution SACEF du Groupe Caisse d’Epargne,
  • la caution CMH du Groupe Crédit Mutuel,
  • La caution CAMCA du Crédit Agricole,
  • la caution SOCAMI des Banques Populaires…

 

Le nantissement

Le nantissement désigne un contrat par lequel un emprunteur remet une contrepartie à son créancier, pour assurer le paiement de sa dette. Le nantissement peut s’agir d’une alternative à l’hypothèque ou à la caution mutuelle. Il peut être des valeurs, qu’on doit remettre au banquier en guise de garantie, des contrats d’assurance-vie, voire des placements sûrs. L’établissement bancaire aura la possibilité de vendre ces valeurs, pour se faire rembourser, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Cette garantie ne génère pas beaucoup de frais. Cependant, le nantissement est une garantie réservée aux clients des banques, qui disposent d’un portefeuille de valeurs suffisant, à même de garantir leur crédit.


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