En cas de projet immobilier, l’étude du taux d’endettement permet aux organismes financiers et banques de réaliser une première approche de la recevabilité d’une demande de prêt. Ensuite, ils effectuent une étude approfondie dudit dossier, entre autres l’analyse des revenus, le calcul du scoring ainsi que l’appréciation globale. Ces éléments conduiront, soit à l’aval, soit eu rejet du dossier de financement.

 

L’analyse des revenus

En plus du calcul du taux d’endettement, l’organisme financier ou la banque va réaliser une étude des revenus de l’emprunteur, pour anticiper sa situation financière durant la période de remboursement du prêt. Cette étude concerne son niveau de vie, l’évolution possible, ainsi que le reste à vivre… En fonction des résultats obtenus, l’organisme prêteur sera à même d’accepter un taux d’endettement standard de 33 %, plus strict de 30 %, ou plus souple de 35 %.

 

Le reste à vivre de l’emprunteur

Le reste à vivre désigne la part des revenus qui reste au ménage de l’emprunteur. Ce reste lui servira à financer les dépenses courantes, une fois ses mensualités payées. Généralement, ce reste est calculé sur une base mensuelle, en enlevant des revenus nets, les échéances d’emprunt. Ce reste à vivre est suffisant pour pouvoir satisfaire les besoins du foyer, selon un barème préalablement fixé.

 

Son « quotient familial »

Habituellement, le quotient familial est employé pour remplacer ou compléter le reste à vivre. Ainsi, il représente le revenu annuel disponible, par personne. Il est calculé par le rapport entre les revenus nets déduits des mensualités d’emprunt et le nombre de personnes du foyer.

 

Ses dépenses à court et moyen terme

La banque estime également les besoins futurs de l’emprunteur. Il peut s’agir du loyer du logement qu’il devra occuper durant les travaux, des charges liées aux équipements du nouveau logement, l’achat d’un nouveau véhicule… En réalité, l’emprunteur doit disposer d’une capacité de financement ou d’une épargne suffisante.

 

Son scoring

Par la suite, la banque établira un scoring. En fonction de quelques critères qualitatifs, elle donnera une note à l’emprunteur. Ce score évalue la qualité du dossier, pour apprécier le niveau de risque couru par la banque si elle accepte le prêt. Si le score est trop faible, la banque rejettera le dossier de prêt. A l’inverse, si l’emprunteur obtient un bon score, le prêteur proposera des conditions de prêt avantageuses. Pour avoir un bon scoring, ci-après la liste des éléments à prendre en compte ainsi que leurs valeurs optimales :

  • un apport personnel situé entre 10 et 30%,
  • un contrat de travail avec une bonne ancienneté,
  • un prêt d’une durée entre 15 et 20 ans,
  • une situation familiale stable,
  • l’âge de l’emprunteur compris entre 25 et 50 ans.

 

L’appréciation du dossier de l’emprunteur

A titre optionnel, l’organisme prêteur peut demander à l’emprunteur d’évaluer le bien immobilier, objet du financement. Cette évaluation doit être effectuée, je cite, « par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt ». S’il s’agit d’un rachat de crédit, la banque peut exiger des avis de valeur notariée ou des estimations d’agents immobiliers.

Pour compléter son analyse, la banque utilisera d’autres données. Ainsi, elle pourra étudier les trois derniers relevés de compte courant. Cela lui permettra d’élaborer le comportement financier du demandeur. Elle y trouvera toutes les informations sur le revenu, les éventuels défauts de paiement, qui pourraient entacher le dossier de l’emprunteur. La banque pourra aussi tenir compte d’autres critères complémentaires, comme la capacité d’épargne et autres. Elle pourra également s’intéresser


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