Si on veut devenir propriétaire, la première étape à effectuer serait de déterminer sa capacité d’emprunt, pour pouvoir évaluer le budget à consacrer à un tel projet immobilier. Généralement, la capacité d’emprunt est calculée via l’utilisation d’un taux d’endettement maximal de 33 %. Cependant, chaque établissement de crédit possède ses propres règles pour identifier les revenus et les charges qui sont à inclure dans ce calcul.

 

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement concerne la part du revenu dédié aux remboursements des prêts, qui peuvent être des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation. Le pourcentage de 33 % est le seuil à ne pas dépasser, pour qu’un crédit puisse être accordé par un établissement bancaire. Toutes les banques considèrent qu’un niveau d’endettement au-delà de ces 33 % constitue un risque important de défaut de remboursement. L’analyse de ce risque s’accompagne d’une analyse approfondie du profil du futur emprunteur, le fameux scoring, le reste à vivre ainsi que le quotient familial. Cependant, ce taux d’endettement peut être révisé à la hausse ou à la baisse, selon l’étude de dossier. Ainsi, une banque pourrait accepter un taux d’endettement allant de 30 à 35 %.

La formule du taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) × 100 ÷ (revenus nets)

La charge d’emprunt correspond à l’intégralité des mensualités des prêts existants ainsi que des prêts envisagés.

Les revenus nets du ménage équivalent aux revenus stables, certains et réguliers de l’emprunteur.

 

Les types de revenu fixe

Plusieurs sont les types de revenu qui sont inclus dans le taux d’endettement, ce sont :

  • les salaires nets, qui tiennent compte des primes contractuelles ou du 13ème mois,
  • les revenus professionnels non salariés, qui sont les revenus des agriculteurs, commerçants, artisans ainsi que des métiers de la profession libérale,
  • les pensions alimentaires obtenues sur décision judiciaire,
  • les autres types de pension issue de la retraite, d’un handicap…

 

Les types de revenu spécifique

La prise en compte des types de revenu qui suivent, diffèrent selon les organismes prêteurs :

  • les allocations familiales. Généralement, elles ne sont pas prises en compte par les banques et ne sont pas considérées comme des revenus fixes. Cependant, elles peuvent quand même être comptabilisées par quelques banques si elles sont à percevoir durant toute la durée du prêt,
  • les allocations logement. Elles peuvent s’ajouter aux revenus nets, pour réduire le taux d’endettement. Le cas contraire peut aussi se présenter, elles peuvent être enlevées directement du loyer, pour impacter sur le reste à vivre,
  • les revenus fonciers. Ils peuvent être sources de coefficient de minoration appliqué par l’organisme prêteur, en guise de compensation de loyers inexistants. Ils peuvent également être enlevés de la mensualité correspondante ou ajoutés aux revenus nets.
  • Les revenus non réguliers, comme les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles, sont exclus du taux d’endettement.

     

    La capacité d’emprunt

    La capacité d’emprunt désigne à la somme totale qu’on peut emprunter. La capacité d’emprunt se calcule sur la base de la capacité de remboursement mensuelle, selon la durée de remboursement donnée ainsi que le taux d’intérêts pratiqués. Pour avoir le budget qu’on peut dédier à l’acquisition du bien immobilier, il faut ajouter le montant de l’apport personnel, sans oublier les frais annexes. Ces derniers sont les frais d’agence, de notaire, de dossier bancaire et autres.

     

    La capacité d’emprunt et le prêt à taux zéro

    Dans la pratique, il est impossible de donner une formule exacte sur la capacité d’emprunt avec un PTZ, sur la base d’une capacité de remboursement. Seul le spécialiste du crédit immobilier de l’organisme prêteur est à même d’effectuer la simulation la plus plausible.


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